Признание права собственности после ликвидации продавца


В последнее время участники гражданского оборота все чаще сталкиваются с вопросом о том, как зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав далее - ЕГРП , если после исполнения сторонами обязательств по сделке, но до подачи заявления в регистрирующий орган продавец ликвидируется.

Скачать образец документа

Ни Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля г. При этом положения ст. Как правило, в подобных случаях сделка сторонами полностью исполнена, имущество передано по акту приема-передачи покупателю в момент подписания договора, а денежные средства за приобретенный товар перечислены на счет продавца. Правовая оценка описанной ситуации, по мнению автора, невозможна без предварительного понимания значения института государственной регистрации для возникновения прав в отношении объектов недвижимого имущества в российском правопорядке.

В свою очередь, правильная правовая квалификация акта государственной регистрации обусловливается необходимостью формирования единообразной судебной практики по делам об оспаривании зарегистрированных прав в отношении объектов недвижимого имущества. Все вышеизложенное в совокупности определяет высокую практическую актуальность исследуемых в настоящей статье вопросов. Правовая природа акта государственной регистрации права.

2 ответa на вопрос от юристов 9111.ru

По мнению автора, прежде чем обратиться к исследованию вопроса правовой судьбы переданного и не зарегистрированного за покупателем недвижимого имущества после ликвидации продавца, логично было бы определиться с правовой природой и значением самого акта государственной регистрации права в российском правопорядке.

Для этого обратимся к нормам законодательства РФ, а также практике арбитражных судов за период - гг. В соответствии с этим положением ст. Таким образом, российский правопорядок придает государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимого имущества правообразующее значение [1].

Подобное прослеживается в большинстве европейских правопорядков. Аналогичный подход к оценке правовой природы акта государственной регистрации права характерен для большинства европейских правопорядков. Даже те из них, которые допускают действительность сделок с недвижимым имуществом в устной форме ст. Более того, последняя возможна лишь при предоставлении нотариального документа, подтверждающего заключение сторонами договора купли-продажи [2].

Вместе с тем в российском юридическом сообществе нет единого мнения относительно правовой природы государственной регистрации как юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения , перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Можно выделить две превалирующие точки зрения по этому вопросу. Первая сводится к рассмотрению государственной регистрации в качестве юридического акта особой природы, не относящегося к ненормативным правовым актам, указанным в ст.

Его сущность состоит в том, что он не затрагивает гражданско-правовых обязательств сторон по сделке друг перед другом, но права, порождаемые последним для третьих лиц, признаются существующими только с момента регистрации.

Государственной регистрации права

Рассматриваемый акт лишь подтверждает права заявителя в отношении того или иного объекта недвижимого имущества. При этом в отрыве от оснований государственной регистрации, указанных в ст.

Указанная точка зрения получила свое распространение прежде всего в среде представителей регистрирующих органов, наиболее рьяно отстаивающих указанную позицию [3].

Вместе с тем следует отметить, что она получила отражение и в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе в РФ [3] , [4]. Сторонники второй позиции определяют государственную регистрацию в качестве ненормативного правового акта в соответствии со ст. Представителями данной точки зрения указывается, что ненормативные правовые акты, оспаривание которых допускает ст. Остановимся поподробнее на каждой из вышеизложенных позиций.

Государственная регистрация как юридический акт особой правовой природы.

Удивительно, но факт! Костяева Новгородский районный суд Новгородская область подробнее Истцы:

Прежде всего, хотелось бы обратить внимание на то, что сам Федеральный закон определяет государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения , перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Из вышеизложенной дефиниции следует, что регистрация сама по себе не носит правообразующего значения. Она лишь подтверждает уже возникшее из основания, указанного в п. Кроме того, следует принимать во внимание, что в ст. Тот аргумент, что именно с государственной регистрацией в первую очередь стала связываться необходимая определенность правового статуса отдельных объектов недвижимости, по мнению автора, не может служить основанием для придания ей самостоятельного правообразующего значения.

Из вышеизложенного следует, что государственная регистрация не представляет собой тот акт государственного органа, из которого возникают права, в смысле, придаваемом первым подп. Регистрация, несмотря на то что она определена ст. В этом смысле необходимо разграничивать государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения возникновения, ограничения обременения , перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ и постановлениями, изданными органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, о которых в качестве оснований для государственной регистрации прав указывает п.

Суды часто указывают на неправомерность правовой квалификации акта государственной регистрации права как ненормативного правового акта в соответствии со ст. Так, в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 ноября г.

Несогласие лица с актом государственной регистрации или регистрацией как действием следует расценивать как наличие у такого лица самостоятельного требования относительно объекта регистрации. При этом адекватным способом защиты прав такого лица на объект недвижимости является предъявление в установленном порядке иска о признании права к лицу, указанному в акте регистрации". Из вышеизложенного следует, что если государственная регистрация проведена, оспорить в суде можно только зарегистрированное право путем оспаривания оснований возникновения прав.

Развивая данные выводы, ФАС ПО указывает, что зарегистрированное право может быть оспорено путем предъявления иска о признании недействительными правоустанавливающих документов и применении последствий.

Удивительно, но факт! Кроме того, следует принимать во внимание, что в ст.

Предусмотренные в указанных нормах основания возникновения прав являются основанием для проведения государственной регистрации. Таким образом, государственная регистрация является производным действием по отношению к тем юридическим фактам, которые в соответствии с ГК РФ являются основаниями возникновения права". Суд указал, что в проведении регистрации не выражаются какие-либо юридически властные волеизъявления регистрирующего органа - учреждения юстиции, а действие акта регистрации не прекращается при исполнении, как это свойственно ненормативным правовым актам.

Арбитражного суда Алтайского края по данному делу было также отказано. Анализ мотивировочной части вышеизложенных судебных актов позволяет сделать вывод о том, что суды придерживаются следующей позиции: Государственная регистрация как ненормативный правовой акт. По мнению автора, запись в ЕГРП не может выступать доказательством текстуального отражения сущности акта государственной регистрации по следующим причинам.

Во-первых, сама по себе запись является лишь техническим действием, осуществляемым государственным регистратором по результатам проведенной правовой экспертизы документов в соответствии с требованиями Федерального закона. Значение же регистрации как акта органа государственной власти значительно шире и не может отождествляться исключительно с внесением записи в реестр, хотя именно с данным завершающим ее этапом законодатель связывает момент возникновения права п.

Во-вторых, не следует забывать об обязательности исполнения властного предписания как одном из главных квалифицирующих признаков ненормативного правового акта. Акт государственной регистрации права имеет совершенно иное назначение и не носит обязательного характера для лица, в отношении которого действует.

Законодательство

Наконец, следует учитывать, что акт государственной регистрации права не соответствует критериям особого порядка принятия и издания ненормативных правовых актов [6]. Как зарегистрировать право собственности в реестре, если контрагент по сделке ликвидирован? Для того чтобы понять, какие правовые барьеры по вопросу регистрации права собственности в ЕГРП возникают перед покупателем в ситуации ликвидации контрагента-продавца, обратимся к анализу норм законодательства РФ в сфере государственной регистрации, а также к судебной практике РФ последних шести лет по исследуемому вопросу.

В соответствии со ст. Приведенная норма Федерального закона свидетельствует о необходимости обращения всех сторон договора в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав за исключением случаев, когда законом прямо предусмотрена возможность одностороннего заявления.

При этом непредставление указанного документа одной из сторон является безусловным основанием для приостановления, а в последующем отказа в государственной регистрации права в соответствии с пп. Таким образом, Федеральным законом не урегулирован вопрос о возможности регистрации перехода права собственности в случае непредставления заявления одной из сторон в связи с ее ликвидацией.

На первый взгляд совершенно непонятно, как защитить свои права в подобном случае и можно ли это сделать в суде: Судебной практикой последних шести лет выработана единообразная позиция, позволяющая защитить права покупателя в подобной ситуации благодаря обращению к институту аналогии закона, закрепленному ст. Отменяя судебные акты, Президиум ВАС РФ обратил внимание на существующий пробел в законодательстве в сфере государственной регистрации прав в ситуации ликвидации продавца и невозможности подачи заявления обеими сторонами сделки в соответствии с требованиями п.

Судебная практика последних лет полностью поддерживает указанную правовую позицию ВАС РФ, выработанную в Постановлении от 27 мая г.

Удивительно, но факт! Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Если обоснованность применения указанных норм ГК РФ по аналогии не вызывает сомнения в силу необходимости защиты прав и законных интересов добросовестных участников гражданского оборота, надлежащим образом исполнивших свои обязательства по сделке, но по независящим от них причинам не имеющих возможности зарегистрировать свое право собственности в реестре, то совсем иначе обстоит дело с вопросом определения надлежащего ответчика, а также с самой процедурой защиты права покупателя в подобных ситуациях.

По мнению автора, наиболее логичной в этой связи является правовая аргументация ФАС Восточно-Сибирского округа, выраженная в Постановлении от 24 августа г. Доводы кассационной жалобы о необходимости предварительного обращения в учреждение юстиции с заявлением о регистрации права подлежат отклонению, поскольку предметом рассматриваемого спора не являются отказ от регистрации либо уклонение учреждения юстиции от регистрации".

Удивительно, но факт! В случае уклонения одной стороны по сделке от государственной регистрации перехода права собственности, она производится в соответствии со статьей Гражданского кодекса Российской Федерации далее — Гражданский кодекс на основании решения суда.

Автор полагает, что при рассмотрении указанной категории дел регистрирующий орган выступает в качестве формального ответчика, действиями которого права заявителя не нарушаются, однако, имея в виду пробел законодательства РФ по данному вопросу, а также принимая во внимание компетенцию регистрирующего органа, именно он должен быть ответчиком.

Анализ мотивировочной части ряда судебных актов, принятых в г.

Удивительно, но факт! Истцы постоянно проживают и зарегистрированы в указанном жилом помещении.

При этом суды обращали внимание на то, что заявителями не оспаривается непосредственно отказ либо уклонение регистрирующего органа в регистрации перехода права, и разъясняли, что позиция ВАС РФ, изложенная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27 мая г. Если же заявитель обращается в суд, минуя подачу документов в регистрирующий орган и получение соответствующего отказа, его требования не подлежат удовлетворению.

Бланк документа

Из изложенного можно сделать вывод о том, что сама по себе процедура обращения в регистрирующий орган в подобном случае являлась, по мнению судебных органов, своего рода обязательной досудебной стадией, соблюдение которой приводило бы заявителя к достижению желаемого правового результата.

По мнению автора, подобная необоснованная позиция, помимо прочего, также создавала правовую неопределенность в толковании позиции Президиума ВАС РФ, указанном в Постановлении от 27 мая г. Описанная ситуация сохранялась до принятия Президиумом ВАС вышеупомянутого Постановления от 1 сентября г. В нем впервые указано, что решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа, так и по результатам рассмотрения требований к последнему по правилам искового производства.

Автор не может в полной мере согласиться с названной позицией Президиума ВАС. В целом же вопрос правовой судьбы переданного по акту приема-передачи и оплаченного покупателем объекта недвижимого имущества в случае ликвидации продавца, по мнению автора, является логическим продолжением дискуссии о значении государственной регистрации для возникновения соответствующего права на объекты недвижимого имущества.

Если принимать во внимание дословное требование п. Все вышеизложенное в совокупности позволяет сделать вывод о готовности судов вставать на защиту интересов покупателя в описанных ситуациях, несмотря на не вполне логичные требования ст.

Невозможность применения судами п. Ликвидация юридического лица не может рассматриваться как "уклонение", поскольку она не соответствует содержанию и назначению, придаваемому этому термину в русском языке. Вызывает сомнения теоретическое обоснование возможности уклонения юридического лица от регистрации при банкротстве. Ликвидация в данном случае призвана служить прежде всего интересам защиты кредиторов должника и, как правило, инициируется именно ими. Тем не менее суды не применяют п.

Это обстоятельство дает основание полагать, что они не придают институту государственной регистрации правообразующего значения, рассматривая его в качестве правоподтверждающего акта, с которым законодательством связывается наступление определенных юридически значимых последствий. Емельянов Валерий Станиславович , LL.

M The University of Manchester e-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. Комментарий к Закону Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Удивительно, но факт! Предусмотренные в указанных нормах основания возникновения прав являются основанием для проведения государственной регистрации.

Введение в сравнительное правоведение в сфере частного права. Недействительность в гражданском праве: Постановления ФАС Московского округа от



Читайте также:

  • Осуждённые к лишению свободы лишены права
  • Порядок увольнения и правовые последствия незаконного перевода и увольнения
  • Налоговый вычет на недвижимость по ипотеке
  • Сделки с недвижимостью в которых участвует несовершеннолетний ребенок